بازنده پنهان جهش مسکن - دکتر برای تو

آنالیز ها درباره پیامد های حباب مسکن طی دوره اخیر نشان می دهد با جهش تند قیمت زمین و مسکن در تهران از سال 97، سود سفته بازی از عایدی خانه سازی سبقت گرفت. تا پیش از این، همیشه حاشیه سود سرمایه گذاران ساختمانی بیشتر از سود سفته باز های ملکی بود. اما فرایند این دو شاخص که از سال 85 تا کنون محاسبه شده است، معین می نماید عصر متفاوت رونق و رکود معاملات مسکن در این دوره -جهش بی سابقه قیمت مسکن به لحاظ میزان و مدت زمان رشد و رکود بی سابقه معاملات خرید- سبب شد هم سمت عرضه و هم سمت تقاضا به عنوان گروه های اصلی بازار ملک بازنده این شرایط شوند. سفته بازها، اما با موج سواری روی تورم ملکی ناشی از انتظارات تورمی و دیگر عوامل بیرونی، سود بی سابقه کسب کردند.

برندگان و بازندگان جهش قیمت مسکن طی دو سال اخیر معین شد. آنالیز فرایند صعود و سقوط عایدی سفته بازان و خانه سازان طی 5/ 1 دهه اخیر نشان می دهد: تورم مسکن علاوه بر ویران کردن تقاضای مصرفی و اخراج خانه اولی ها از بازار، حاشیه سود فعالان ساختمانی را به نازل ترین سطح در سال های اخیر رسانده است.به طوری که تنها برندگان التهاب قیمتی اخیر بازار مسکن، سفته بازان ملکی بوده اند.

التهاب و جهش قیمتی که از سال 97 دامنگیر بازار مسکن پایتخت شده است دو گروه بازنده و برنده دارد. تنها گروه برنده این فرایند، سفته بازان ملکی هستند که با سوار شدن بر جریان التهاب قیمت و خرید و فروش های متعدد، عایدی قابل توجهی از بازار کسب کردند.

بازندگان این فرایند نیز از یکسو خانه اولی ها و متقاضیان مصرفی هستند که به دنبال جهش شدید قیمت ها و کاهش قدرت خرید به ناچار از بازار رانده شدند. اما سوی دیگر بازندگان این ماجرا، گروهی هستند که اگرچه در نگاه اول می توانستند در گروه برندگان قرار گیرند، اما آنالیز آمار ها حاکی از آن است که این ذهنیت با واقعیت در تضاد است. این گروه بازندگان، سرمایه گذاران ساختمانی هستند که با افت شدید عایدی یا حاشیه سود در پروژه های ساختمانی روبرو بوده اند.

آنالیز فرایند آماری عایدی خانه سازی (حاشیه سود ساخت مسکن) و سود سفته بازی (عایدی تقاضای سرمایه گذار ملکی) طی 15 سال اخیر نشان می دهد: از سال 97 که بازار مسکن به عصر جدیدی به لحاظ حجم معاملات و فرایند قیمتی وارد شد، سفته باز ها و سرمایه گذاران ملکی در دریافت عایدی از سرمایه گذاران ساختمانی سبقت دریافتد. از سال 97 بازار مسکن یک دوره کوتاه رونق معاملاتی را در کنار جهش شدید قیمت ها تجربه کرد، در ادامه نیز با شروع دوره رکود معاملاتی تحت تاثیر فاکتور های برون بخشی، فرایند افزایش شدید قیمت ها همچنان در این بازار ادامه دار بود. در چنین شرایطی برخلاف دوره های گذشته که همیشه حاشیه سود ساخت وساز از سرمایه گذاری ملکی (سفته بازی) رجحان داشت، برای نخستین بار سفته باز ها سوار بر جهش قیمت ها، عایدی بیشتری نسبت به سرمایه گذاران ساختمانی کسب کردند.

گزارش های آماری حاکی از آن است که تاقبل از این دوره، در زمان جهش قیمت در سال هایی که رشد قیمت و معاملات همزمان باهم رخ می داد (به عنوان مثال در سال های 86 و 91)، حاشیه سود ساخت وساز و سود سفته بازی ملکی نرخ نزدیکی به یکدیگر داشتند و پس از آن در سال های پساجهش، این دو نرخ با یک فاصله حداکثری از یکدیگر دچار می شدند. به این شکل که حاشیه سود ساخت وساز و خانه سازی بسیار بالا و در مقابل حاشیه سود سفته بازی ملکی به شدت پایین بود.

اما از سال 96 که دوره جدید رشد قیمت ها در بازار مسکن شروع شد، این فرایند به شکل کاملا متفاوت پیش رفت. به این معناکه سفته باز های ملکی از سازنده ها در سود سبقت دریافتد. البته در دوره اخیر رونق بازار مسکن دو اتفاق دیگر نیز به طور همزمان در بازار به وقوع پیوست. اول آنکه قدرت خرید مسکن به شدت افت پیدا کرد به طوری که قدرت پوشش دهی تسهیلات خرید مسکن به شدت افت کرد و به کمتر از 10 مترمربع رسید. قدرت پوشش دهی تسهیلات پیش بینی شده برای خرید مسکن در شهر تهران طی چهار سال گذشته از 12 مترمربع در سال 96، به 7 مترمربع در سال 97، در سال 98 به 6 مترمربع و هم اکنون به حدود 5 مترمربع کاهش پیدا نموده است.

در عین حال، اتفاق دیگر به افت معنادار تیراژ ساخت وساز های مسکونی در شهر تهران باز می گردد. به طوری که در سال 98، تیراژ ساخت معادل 14 درصد و در امسال تیراژ ساخت وساز معادل 10 درصد کاهش یافت.

در چنین شرایطی که تمامی شاخص ها با سقوط روبرو شدند، تنها برندگان جهش و التهاب قیمت بازار مسکن، سفته باز های ملکی بودند که به دلیل ریسک غیراقتصادی و التهابات سایر بازارها، عایدی قابل توجهی را کسب کردند.

آنالیز های میدانی نشان می دهد کاهش قابل توجه حاشیه سود سازندگان در دوره اخیر منجر به ایجاد نوعی سرخوردگی میان آن ها از ادامه یا شروع فعالیت های جدید در این بازار شده است. مطابق با اطلاعات به دست آمده، درحال حاضر حاشیه سود ساخت وساز به حدود 35 درصد (برای یک دوره فعالیت بیش از یک و نیم سال) رسیده است.

به طوری که هم اکنون قیمت تمام شده مسکن با احتساب هزینه ساخت و قیمت زمین در شهر تهران به طور میانگین معادل 20 میلیون تومان برای هر مترمربع است. این نسبت برای مناطق 4 و 5 به عنوان دو منطقه مصرفی و پرساخت وساز، حدود 30 میلیون تومان برای هر مترمربع برآورد شده است. البته قیمت تمام شده ساخت برای مناطق نیمه جنوبی شهر تهران حدود 14 تا 15 میلیون تومان برای هرمترمربع است.

جالب آنکه حاشیه سود سازندگان در فصل تابستان حدود 40 درصد بوده و قیمت تمام شده مسکن در این فصل حدود 17 میلیون تومان بوده است.

به نظر می رسد یکی از دلایل سبقت عایدی سفته بازی ملکی نسبت به سرمایه گذاری ساختمانی رشد شدید قیمت زمین در امسال بوده است. فرایند افزایش قیمت در بخش املاک کلنگی در امسال به گونه ای بود که نسبت قیمت زمین به مسکن به 5/ 1 رسیده است. این درحالی است که این نسبت در اوایل دهه 90، حدود 2/ 1، دوسال پیش حدود 3/ 1 و اواخر سال گذشته حدود 4/ 1 بوده است.

به این ترتیب فرایند شدید افزایشی قیمت مسکن به شکل قابل توجهی بر حاشیه سود ساخت وساز اثر گذاشته است. از سوی دیگر عامل مهم تاثیرگذار بر کاهش حاشیه سود سازنده ها، جهش شدید قیمت مصالح ساختمانی بوده است.

هرچند ممکن است این سوال ایجاد گردد که با رشد شدید قیمت زمین و مصالح ساختمانی، سازنده ها نیز با افزایش قیمت تمام شده می توانند قیمت فروش خود را نیز به همان میزان افزایش دهند، اما یک مانع عظیم برسر راه آن ها قرار داشت. رکود شدید شکل گرفته در حوزه معاملات خرید و فروش ناشی از کاهش قابل توجه قدرت خرید متقاضیان مصرفی، مانع از آن بود که سازنده ها بتوانند به میزان دلخواه قیمت خود را برای افزایش حاشیه سود بالا برند. در نتیجه حاشیه سود سرمایه گذاران ساختمانی به میزان عایدی سفته باز های ملکی بالا نرفت.

آن طور که آنالیز ها نشان می دهد عایدی سفته باز های ملکی در پاییز امسال به 112 درصد رسید، این درحالی است که در همین مقطع عایدی سازنده ها، معادل 35 درصد ثبت شد. سودی که سازنده ها با تکیه بر افزایش قیمت نهاده های فراوری می توانستند افزایش دهند، اما بازار به دلیل کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان کشش افزایش بیشتر قیمت های پیشنهادی را نداشت؛ بنابراین علاوه بر نمای اول ویرانی جهش قیمت مسکن که بر کاهش قدرت خرید خانوار ها متکی بود و منجر به خروج آن ها از بازار شد، نمای دیگر و پنهان این ویرانی به ضرر قابل توجه سازنده ها منجر شده است.

ضرری که در نگاه اول چندان معین نیست و احتیاج به آنالیز دقیق آمار ها دارد. به این ترتیب سازنده ها دو ضربه اصلی را از جهش و التهاب قیمت ها خوردند. از یکسو حاشیه سود آن ها در پروژه های ساختمانی ناشی از افزایش شدید قیمت نهاده های فراوری به شدت افت کرد و از سوی دیگر به دلیل کاهش معنادار قدرت خرید سازنده ها که هم اکنون به کمتر از 10 مترمربع رسیده است، بازار معاملات واحد های مسکونی در شهر تهران به شدت کساد شد.

جالب آنکه حاشیه سود سازنده ها در دهه 80 تا سطح 100 درصد نیز رشد پیدا نموده بود.

کارشناسان بازار مسکن با توجه به سرخوردگی سازنده ها از شرایط کنونی بازار بازهم معتقدند همچنان یک نقطه روشن در فرایند کنونی وجود دارد. آن ها با آنالیز فرایند سال های گذشته عنوان می نمایند در سال های پساجهش حاشیه سود سازنده ها پس از دوره ای ترمیم می گردد.

به عنوان مثال در سال 89 پس از جهش قیمت ثبت شده در سال 86، حاشیه سود سازنده ها حدود 10 واحد درصد افزایش پیدا کرد؛ بنابراین در دوره کنونی این احتمال وجود دارد که در صورت ثابت ماندن قیمت زمین و کاهش انتظارات تورمی که ممکن است به کاهش قیمت اسمی در بازار مسکن منجر گردد، در یک فرایند بلندمدت سازندگان مجددا به یک حاشیه سود مناسب دست پیدا نمایند.