ایست بانکی به خانه اولی ها - دکتر برای تو

جهت دریافت خدمات رنگ پتینه چیست با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش جهانی اقتصاد، با سررسید دوره پنج ساله ثبت نام در صندوق پس انداز مسکن یکم، خانه اولی ها برای خرید آپارتمان با استفاده از وام، با ایست بانکی روبرو شدند.

مطابق با ضوابط راه اندازی صندوق پس انداز مسکن یکم - صندوق پس انداز مختص سپرده گذاری خانه اولی ها برای دریافت وام خرید آپارتمان- که از روز 19 خرداد 94 افتتاح حساب در آن برای متقاضیان امکان پذیر شد، این صندوق، تا پنج سال مجوز ثبت نام از خانه اولی ها برای سپرده گذاری و پرداخت وام به آن ها را داشت. با اتمام این دوره پنج ساله، امکان ورود و ثبت نام در این صندوق برای متقاضیان جدید عملا مسدود شد.

براساس مدل طراحی صندوق پس انداز مسکن یکم، این صندوق در خرداد 94 برای 5 سال امکان افتتاح حساب و سپرده گذاری خانه اولی ها برای دریافت ارزان ترین شکل وام خرید مسکن را فراهم کرد. ضمن آنکه قرار شد بعد از اتمام این دوره پنج ساله در خرداد 99، براساس منابع و مصارف صندوق و سایر شرایط، مدل سپرده گذاری و ریالی پرداخت وام خانه اولی ها مورد بازنگری قرار گرفته و درباره ادامه یا توقف ثبت نام برای دریافت این نوع از وام آپارتمان، تصمیم گیری شود.

انتظار می رفت در روز های گذشته متولی مسکن وسیاست گذار پولی درخصوص ادامه حیات و نحوه فعالیت این صندوق در دوره جدید تصمیم گیری کند که تا روز گذشته در این باره تصمیمی در این خصوص اتخاذ و اعلام نشد. در زمان راه اندازی صندوق یکم قرار شد بخشی از منابع این صندوق برای پرداخت تسهیلات خرید آپارتمان به خانه اولی ها از محل سپرده های آن ها و بخش دیگر از محل منابع حاصل از بازگشت اقساط وام مسکن مهر تامین شود.

در واقع قرار شد برای آنکه متقاضیان واجد شرایط بتوانند وام این صندوق را دریافت نمایند معادل نیمی از سقف وام را به مدت یکسال در صندوق یکم سپرده گذاری نمایند.

همچنین یک دوره تنفس 10 ساله برای بازگشت خط اعتباری مسکن مهر از بانک پرداخت نماینده تسهیلات مسکن مهر به بانک مرکزی اختصاص یافت تا از محل اقساط پرداختی از سوی وام گیرنده ها از یک سو بخشی از منابع مورجهانز صندوق پس انداز یکم برای پرداخت وام به خانه اولی ها تامین شده و در واقع صرف ایجاد تعادل بین منابع ومصارف صندوق یکم شود و از سوی دیگر بخشی از این منابع در قالب وام صرف تکمیل پروژه های مسکن مهر شود. آنالیز ها نشان می دهد فاصله چندانی بین نسبت منابع حاصل از سپرده گذاری متقاضیان در صندوق یکم با منابع حاصل از بازگشت اقساط مسکن مهر به این صندوق وجود ندارد.

در 5 سال اخیر براساس آماری که از زمان ثبت نام تا خاتمه سال 98 وجود دارد نزدیک به 660 هزار نفر از خانه اولی ها در کشور برای دریافت وام از صندوق یکم اقدام به افتتاح حساب کردند.

از این تعداد تا به امروز 150 هزار نفر وام خرید آپارتمان دریافت نموده و با استفاده از این وام خانه دار شده اند. همچنین از بین 660 هزار نفر خانه اولی ثبت نام نماینده برای دریافت وام یکم حدود 150 هزار نفر متقاضی خرید مسکن در شهر تهران بوده اند که از این تعداد نیز تا به امروز حدود 50 هزار خانه اولی وام یکم دریافت نموده وبا استفاده از آن اقدام به خرید آپارتمان نموده اند.

این در حالی است که اگر چه دوره پنج ساله ورود خانه اولی ها به صندوق پس انداز یکم برای دریافت وام به اتمام رسیده است و تا به امروز تصمیمی از بابت ادامه فعالیت صندوق برای دوره جدید اعلام نشده است، اما آنچه محرز وقطعی است آن است که تعهدات صندوق پس انداز مسکن یکم به افرادی که در کل پنج سال گذشته اقدام به ثبت نام وافتتاح حساب وهمچنین سپرده گذاری در صندوق یکم نموده اند، اما هنوز وام نگرفته اند تا آخرین نفر محفوظ است و وام به آن ها تعلق خواهد گرفت.

در واقع با اتمام سررسید فعالیت صندوق یکم تنها امکان ثبت نام جدید برای ورود به این صندوق وجود ندارد، اما تعهدات قبلی محقق خواهد شد.

سال 96 را می توان در میان همه 5 سال اخیر به عنوان دوره شکوفایی و اوج ثبت نام و پرداخت وام صندوق یکم معرفی کرد. در این سال، هم میزان ثبت نام نماینده ها و هم تعداد دریافت نماینده های وام یکم نسبت به همه 5 سال گذشته-فاصله خرداد 94 تا خرداد 99-بیشتر بوده است. مهم ترین دلیل این موضوع آن است که هم در شهر تهران و هم در کل کشور در سال 96 بازار مسکن در شرایط ثبات قیمت قرار داشت و معاملات خرید آپارتمان نه در شرایط رکود قرار داشت و نه در حالت رونق هیجانی. در واقع شرایطی با ثبات و غیرملتهب در بازار مسکن در سال 96 حاکم بود. این موضوع نشان داد در مدل پس انداز صرف نظر از اینکه سقف وام خرید آپارتمان باید متناسب با تغییرات قیمت مسکن در هر دوره زمانی تعدیل شود، اما نوعی حساسیت معنادار بین پس انداز خانه اولی ها و شرایط بازار مسکن وجود دارد.

در واقع در شرایطی که بازار مسکن ملتهب بوده و قیمت ها دچار جهش می شود میزان ثبت نام و دریافت وام نیز کمتر از حالت معمول خواهد شد. چرا که در چنین شرایطی قدرت خرید وام مسکن تضعیف شده وعملا به دلیل عدم پوشش مناسب وام از قیمت آپارتمان، متقاضیان تمایلی به ثبت نام و دریافت وام با استفاده از روش سپرده گذاری حداقل یکساله نخواهند داشت. به طور میانگین مدت سپرده گذاری و انتظار برای دریافت وام خانه اولی ها از محل صندوق پس انداز مسکن یکم در 5 سال اخیر حدود 18 ماه معادل یک سال و نیم بوده است.

در سال 97 که قیمت مسکن با جهش روبرو شد تقاضا برای ثبت نام در صندوق پس انداز یکم نیز کاهش یافت. در تهران این میزان در سال 97 نسبت به سال 96 حدود 50 درصد و در کشور 30 درصد کاهش یافت. در سال 98 نیز فرایند افت ثبت نام برای دریافت وام یکم از سوی خانه اولی ها به دلیل ادامه فرایند رشد قیمت ها و کاهش قدرت خرید متقاضیان وتضعیف قدرت پوشش دهی وام از قیمت آپارتمان ادامه یافت و ثبت نام در صندوق یکم در این سال در کشور با افت 60 درصدی و در تهران با افت 64 درصدی همراه شد.

درخصوص میزان دریافت وام از محل صندوق پس انداز مسکن یکم همچنین آمار ها نشان می دهد از هر 5 نفر خانه اولی ثبت نام نماینده برای دریافت وام تنها یک نفر تا به امروز پیروز به دریافت وام شده است. علت این موضوع آن است که یا هنوز دوره انتظار برای دریافت وام برای بخشی از ثبت نام نماینده ها به اتمام نرسیده و در آینده بخشی از متقاضیان با اتمام دوره سپرده گذاری قادر به دریافت وام خواهند بود یا در بعضی موارد سطح سپرده متقاضیان به حد کفایت برای دریافت وام نرسیده است.

دلیل مهم تر، اما به عقیم شدن اثرگذاری و قدرت وام به دلیل جهش قیمت مسکن به رغم عدم افزایش سقف تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم طی دست کم دو سال گذشته مربوط می شود. از سال 94 تا خاتمه سال 98 میانگین قیمت مسکن در تهران 2/ 3 برابر شده و تا به امروز به 7/ 3 برابر رسیده و در کشور نیز بیش از دوبرابر رشد داشته، اما وام صندوق یکم افزایش نداشته است.

اما آنچه باعث شده تا به امروز تصمیمی از بابت تمدید فعالیت صندوق یکم یا توقف آن اتخاذ و اعلام نشود به نگاه جدید دولت به خط اعتباری مسکن مهر برمی شود. به نظر می رسد بعضی عقیده دارند بهتر است منابع حاصل از بازگشت اقساط مسکن مهر صرف تامین اقتصادی پروژه مسکن ملی شود. اما بعضی معتقدند فعالیت صندوق یکم باید ادامه پیدا کند. در این زمینه نیز دو نگاه وجود دارد؛ یک نگاه آن است که در شرایط فعلی به دلیل عدم اثرگذاری وام در تامین هزینه خرید مسکن به دلیل جهش قیمت عملا ادامه فعالیت صندوق یکم تاثیری در تامین اقتصادی مسکن ندارد.

آمار ها نشان می دهد در 28 سال اخیر میانگین سالانه قیمت مسکن در شهر تهران بیش از 21 تا 22 درصد افزایش یافته است؛ در چنین شرایطی میانگین قیمت مسکن برای متقاضیان نسبت به مدت زمان دو ساله ای که صرف پس انداز برای دریافت وام می نمایند دست کم به طور متوسط 50 درصد افزایش خواهد یافت.

به عبارت دیگر ارزش وام برای آن ها به منظور خرید مسکن در زمان دریافت وام نسبت به قیمت روز مسکن حداقل 50 درصد کمتر از زمان ثبت نام است. اما در قالب نگاه طرف مقابل اگرچه تورم مسکن وجود دارد، اما باید تدابیری اتخاذ شود که ضمن ادامه نظام پس انداز مسکن وفعالیت صندوق یکم، خانه اولی ها بازهم بتوانند از این طریق صاحب خانه شوند.

اما نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که در هیچ جای جهان خانه اولی ها بدون دریافت وام قادر به خرید مسکن نیستند. در شرایطی که به دلیل محدودیت منابع امکان پرداخت وام بدون سپرده وجود ندارد ضروری است نظام پس انداز کارآمد برای یاری به خانه دار شدن وتامین اقتصادی مسکن خانه اولی ها به کار گرفته شود.

مدل ترجیحی آن است که دولت و مجموعه شبکه بانکی بخشی از منابع مورد احتیاج برای ادامه فعالیت صندوق پس انداز مسکن یکم را دست کم از دو شکل ممکن تامین نمایند. اولین شکل آن است که دولت وجوه اداره شده را در صندوق قرار دهد ودر شکل دوم بانک ها می توانند بخشی از سپرده های قانونی خود را که نزد بانک مرکزی قرار می دهند، برای ادامه فعالیت صندوق یکم به این صندوق منتقل نمایند. در واقع ضروری است نظام پس انداز مسکن وجود داشته باشد، اما در وهله بعد باید منابع مورجهانز برای فعالیت این صندوق تدارک دیده شود تا امکان تعدیل سقف وام متناسب با تغییرات قیمت مسکن فراهم شود.

از سوی دیگر وام مسکن باید حتما وامی در استطاعت برای متقاضیان باشد که البته وام یکم در همه سال های گذشته نسبت به سایر اشکال وام مسکن، همچون وام اوراق، وامی در استطاعت تر بوده است. نکته مهمی که در رابطه با ایست بانکی به خانه اولی ها مطرح است آن است که توقف ثبت نام در صندوق پس انداز مسکن یکم به طور قطع به راستا مطلوبی در حوزه تامین اقتصادی مسکن ختم نخواهد شد؛ چراکه تامین اقتصادی باید به طور متناسب هم در سمت عرضه وهم در سطح تقاضا و در یک حالت تعادلی انجام شود.

چراکه در صورت عدم حضور آخرین حلقه از زنجیره رونق مسکن یعنی حضور خریداران مصرفی و مصرفی ترین شکل تقاضای مسکن (خانه اولی ها) حتی در صورت ساخت انبوه واحد های مسکونی به دلیل نبود قدرت خرید و متقاضی موثر، عملا گشایشی در بازار مسکن به نحو مطلوب حاصل نخواهد شد.

در حالی تا یک روز قبل از اتمام دوره پنج ساله سپرده گذاری در صندوق پس انداز مسکن یکم تصمیمی از بابت ادامه فعالیت صندوق یکم اعلام نشد که انتظار می رفت به وسیله اتصال این صندوق به پروژه های مسکن ملی شرایط مناسبی برای تامین اقتصادی این پروژه و واگذاری واحد ها به متقاضیان واجد شرایط (خانه اولی ها) ایجاد شود. با این حال شواهد نشان می دهد احتمال موافقت با تمدید نظام پس انداز مسکن آنچنان بالا نیست.